Análise BR Properties (BRPR3) – 4T20

A BR Properties é uma das principais empresas de investimento em imóveis comerciais de renda, é basicamente uma empresa de escritórios, mas com participação em imóveis indústriais e logística.

TipoQuantidade
Escritórios23
Galpões industriais e logística4
Terrenos3
Imóveis do portifólio da empresa

A empresa vem passando por uma reestruturação nos ultimo anos, a administração da empresa e seus antigos sócios haviam se mostrado incompetentes para administrar uma empresa de tal tamanho, a empresa durante sua reestruturação reduziu seu ativo e vendeu ativos non-core, ou seja, que não tinham muito haver com a atividade da empresa – o principal ponto foram os dividendos pagos em 2014, 2015 e 2016. Enquanto a empresa estava numa situação difícil devido à crise econômica a política de dividendo deveria ter sido alterada para reter o máximo de lucros possível para fazer frente às adversidades.

A empresa apesar de ter um programa de recompra de ações e distribuição de dividendos, acaba emitindo debêntures, havendo duas emissões em 2020, parte destas emissões foi usada paga pagar debêntures anteriores emitidas com uma taxa de juro mais alta, a nova administração está alongando o perfil da dívida e diminuindo seu custo médio.

Porém o fato da dívida da empresa estar atrelada à taxas variáveis, principalmente CDI, pode fazer com que o pagamento de juros aumente em virtude do aumento nas taxas de juros no futuro, mas estimo que isso não venha a prejudicar muito à lucratividade da empresa.

Perfil e custo médio da dívida

Por ser uma empresa de escritórios, a situação à longo prazo não parece favorável, tendo em vista à pandemia e a adoção de home office por grande parte das empresas, a companhia espera que a situação melhore ao fim da pandemia, mas será que as empresas estarão dispostas à alugar escritórios? não sei, fica a questão.

Vacância da BR Properties.

Indicadores

A cobertura de juros da empresa está em 6,4x – um recorde, que mostra que os juros não é um problema atual, a dívida bruta representa apenas 28% do portfólio de ativos, o que demonstra um baixo endividamento.

Índices de liquidez

A liquidez corrente encontra-se em 3,57x e a liquidez imediata em 3,03x – a posição financeira de curto prazo se mostra extremamente sólida. Só em caixa tem mais de 1 bilhão de reais.

Fluxo de caixa

O fluxo de caixa não mostra problema, a empresa fez um investimento recente que demandou 770 milhões dentro do FCI, e parte deste valor foi financiado com recursos próprios, como venda de imóveis e ativos, outra parte foi financiada com emissão de debêntures.

Resultados

Não podemos deixar de mencionar que a empresa teve queda na receita líquida de 17% e queda no lucro líquido de 34% em relação à 2019, não podemos nos esquecer que a empresa se desfez de ativos non-core em 2019 e estamos lidando com uma pandemia em 2020, o que deixou a DRE bem complicada.

Quando comparada a mesma base de propriedades de 2049 a receita líquida aumentou em 11%

Indicadores de Valuation

Atualmente a BR Properties está sendo negociada abaixo de seu valor patrimonial, tendo fechado o ultimo pregão à R$ 8,92 resulta num P/VP de 0,60 – ou seja, um desconto de 40%, já que o Valor Patrimonial por Ação é de R$ 14,81

Porém o lucro por ação de 0,42 resulta num P/L de 21,26x o que poderia indicar que os múltiplos estão esticados.

Mas como os múltiplos estão esticados se ela está valendo menos que o ativo? reflexivo.

Patrimônio líquido

A empresa tem um patrimônio líquido de 7.279.603 mil, porém ao longo dos anos 78 milhões foram destinados à recompra de ações, então devemos somar este número ao patrimônio líquido.

AnoR$ (em mil)
202045.360
2019(1.419)
201825.742
20178.811
Total78.494
Recompra de ações

Assim, o patrimônio líquido ajustado é de 7.376.097 mil, o que resulta num VPA de 15 reais.

Assim, o coeficiente de endividamento da empresa é de 0,45 – ou seja, para cada 1 real no patrimônio líquido temos 45 centavos de dívida, esta conta se dá dividindo os passivos circulante e não circulante pelo patrimônio líquido ajustado, isso revela uma dívida baixa.

Você pode ler mais sobre estes indicadores aqui: https://investimentos.notasdovitor.top/2020/12/warren-buffet-e-a-analise-de-balancos.html

Conclusão

Os indicadores financeiros estão ótimos, a empresa aparenta seguir crescimento ao longo de 2021 dada a ultima aquisição realizada, só nos resta saber se o setor de escritórios ainda tem futuro no Brasil pós-pandemia.

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